买房遭遇“一女二嫁”
拿着房产证咋就住不进去？

      原打算买房订婚的夏先生，通过中介买了一套二手房，办了房产证拿了钥匙后，却看到里面还住着一户人家。人家还说原房主欠着他的钱，怎么也不愿搬走。这事闹得夏先生婚也没订成，过年也没好心情。“经常睡到半夜就醒了”。这不，夏先生找到了媒体。

      夏先生买的这套房，位于淮南朝阳东路南侧的“春晓名城”小区。2月下旬，记者随夏先生来到了这个小区。夏先生介绍，他年近30岁，谈好了女朋友正准备订婚，打算买套房子把婚订了。2012年11月间，他在网上看到了一条房源信息，夏先生觉得这套房面积、价钱都合适，就找到了发布信息的淮南嘉佳房产中介。2012年11月9日，夏先生到了“春晓名城”看了房，这套房产89.06平米，2010年的房，原主人也是作婚房用的，只住了一年多，装修还挺新的。

      夏先生对此很满意，寻思着不需要怎么装修就可以住进去了，省钱省时间省精力，他就敲定了要买这套房，交了1万元定金。2012年11月27日，通过淮南嘉佳房产中介办理公证，夏先生拿到了“淮房地权证淮田字第12031098号”房产证，有了这个房产证，夏先生就以房产证作抵押去办贷款，时逢年底，贷款紧张了些，也多费些时间，到了今年的1月6号，夏先生把贷款办下来，把36万元的房钱交了，加之之前付给中介的7200元中介费，夏先生从嘉佳房产中介那里拿到了钥匙。

      1月6号当日，夏先生拿着房门钥匙就赶往“春晓名城”，到了物业那里，打算把物业费交了。当听到夏先生要交的楼房间号时，惠丰物业的人员在查询后，惊讶地告诉夏先生，在去年底，已有人把物业费交过了，业主姓尹，人就在房里住着。夏先生一听就很急，赶紧跑到房子一看，确实住着人，还有一位孕妇，人家说这房子已被抵押给他们了。

      交涉无果，慌乱中夏先生就报了警，110赶到后，经过询问，表示不便直接处理，不好当时就把那户人家赶出来，建议夏先生到田区公安局经济侦查科报案。拿着房产证却住不进房子，无奈中，夏先生又找到嘉佳房产中介，办理此事中介吴经理表示要找原陈姓房主协调解决。

      夏先生这里，由于没拿到房子，与女朋友也没法办订婚，还遭女方家埋怨。快过年时，夏先生很急，不断打电话催促中介，而中介一直也没办成，“年怎么能过好？觉都睡不好，常常半夜就醒了。”夏先生说，事情一拖就到了现在。

      夏先生补充道，1月6号自己和房间里住着的人家交涉时，尹姓人家跟他说原房主欠他钱，就把房子给他了，虽然没有房产证，但他有双方的卖房协议，是在2012年9月份签的。记者从惠丰物业公司证实，尹姓人家是在2012年12月底来交的物业费，当时还说原房主已把房子卖给了他们，他们交了一年的物业费计480元。经查询，原房主的物业费只缴到了2012年4月份，尹姓人家还把自己12月份来住之前欠的物业费也一并补缴了。

      淮南市司法局12348热线值班律师冯涛认为，此案例涉及“一房二卖”，在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。从合同成立时间来看，虽然夏先生的购房时间在后，但他取得了房产证，即该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人夏先生因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。即使前买受人已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

      依据《合同法》第一百一十条的规定，出卖人违反履行合同的义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。现实际居住户尹姓人家在搬出后，可以按涉嫌诈骗起诉原房主，由法院按照具体情节进行判决。

（记者 张雪峰）