［导读］日前，国务院办公厅下发了今年的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。十年来，关于房地产的“国X条”已经有过很多次，光是叫“国五条”的也已经是第四次。

      这次被戏称为“新新新国五条”的调控，亮点在于实行严格的“二手房转让征20%个税”，有不少人相信这是房地产降价的良方，果真如此乎？

      近日，记者采访了淮南房地产主管部门、省社科院专家、淮南房地产开发商、二手房中介公司、部分市民，请他们从不同的角度分析了新“国五条”政策的背景、影响与趋势，尤其是分析了对淮南房地产市场将有何影响。

       房东不“拿劲” 成交容易了

      3月12日上午，记者来到朝阳中路一家二手房中介公司，工作人员小苏告诉记者，这段时间生意好做多了。“现在价格好谈了，房东不‘拿劲’了，双方都希望能快速成交，差不多就成了。”

      胡先生在龙湖北路有一套学区房，是2000年购买的，70平方米，当时总价不到7万元。前两年，家里条件好了，胡先生又买了一个大房子住，去年就打算出售这套房子，“这些年物价涨了，房价也上涨了，我这套房子想22万出售。”让胡先生愁的是，新“国五条”细则出台后，没有看房的人了，“如果将来按差价20%征个税，就要3万元，我现在想尽快把房子卖出去。”
记者了解到，和胡先生有同样想法的卖房者不在少数。孙先生在国庆路附近有套面积104平方米的房子，精装修，去年10月份给出的挂牌价是49万，之后看房的人也不少，但一直没有谈拢。3月4日，新“国五条”细则一出台，孙先生考虑之后将房子降价到40万，均价每平米3800元，低于此处4200元的均价，房子顺利找到了买家。

      记者采访中了解到，急于抛售的还包括一些新房子。王先生在朝阳东路有一套88平方米的住房，当时以40万元购得，本打算44万售出，但前几天他把价格改成了38万元。“单纯的以房价来说，他就亏了2万元。”中介工作人员小刘分析说，“但是他还是要赶紧卖，要是以后交税，他亏得更多。”

      对政策观望 购房者改变计划

      记者走访洞山中路几家二手房中介，工作人员都不约而同地告诉记者，这段时间是中介的春天。某中介公司工作人员告诉记者，2月份，整个公司的成交量是50多套，但3月4日-3月11日，7天就已成交了25套。一名中介负责人说，现在买家敢漫天砍价了，有次谈价格，买家很神气地和卖家说：“现在1万块钱都不让，等政策出台，四五万块钱的税，你让谁交去？”因此谈到价格，不少房东都会松口，降幅大多在2%-5%左右。

      不过，20%差税的政策，让部分购房者改变了自己的分步置业的计划。“之前打算买个90平方米的小户型房结婚用，新政出来后家人商量了一下，还是买个大一点的一步到位吧。否则住个几年有了孩子再换大房子，没准还得交20%个税，太不划算了。”

      与吴先生想法相同的购房者不在少数。在记者调查过程中，多位购房者表示出于对后市政策不确定性的担忧，在资金允许的前提下，优先考虑“一步到位”的置业方式，有购房者表示，“一步到位更省心，后市政策肯定会继续收紧，换房成本或将增加。”

      对于一些购房者来说，是买新房还是买二手房现在也成了一个问题。“市民朱先生担忧政策实施会催涨新房价格，他告诉记者，他打算再观望一阵子，看大城市有什么情况，毕竟淮南是小城市，应该不会首当其冲，到时再做决定也不迟。

       房地产开发商：对淮南楼市充满信心

       新“国五条”政策对淮南楼市是否会产生影响？淮南房价是否会因此受到牵连？各大楼盘的销售情况又是否会受到波及？房地产开发商又将以怎样的姿态面对呢？······一连串的疑问，不禁会动摇人们对淮南楼市的信心，而众多开发商却对此充满信心。

      顺发置业相关负责人认为，新“国五条”对全国一二线城市来说会有一定影响，但对于淮南来说几乎没有影响。他表示，目前淮南购房者以刚需、改善型购房为主，而对于投资行为却应当区别对待，要打击短期炒作的投机行为，但却应鼓励长期投资的行为。目前，淮南房价以“成本+合理利润”这样一个方式来定价，其下行空间已基本封闭，而上行空间则要看调控对购房者所产生的心理预期。目前，淮南楼市投机行为几乎没有，大多数以自住型刚需为主，市场总体走势是健康的，今后还将保持原有趋势，稳步增长。

      维亚置业相关负责人则认为，新“国五条”是对过去政策的一次强化和重申，对淮南有影响，但却比较滞后，总体看波动不会太大。淮南作为产业城市，外来务工人员较少，投资投机行为不多。他表示，如果政策对淮南楼市有影响，则因政策出台后，对市民购买行为产生了阻碍作用。同时，对投资和投机行为的打击，导致了二手房中介市场趋于火爆，而市场中的这类人群也将最终转移到一手房市场。无论政策如何变，对于开发商本身而言，都应该“做好产品、练好‘内功’、提升服务”，在节约管理成本的同时，创造出更多性价比高的产品。

     “我们对市场比较看好！”泉山湖置业销售负责人表示，调控的目的在于抑制不合理，鼓励合理，对于开发商自身而言，通过完善品质细节服务，打造企业形象，才能立足于市场。而银鹭房地产负责人则提出支持征收20%房产税，他认为国家出台的一系列新政策对房价不会起到抑制作用，这些年的房价反而会平稳上涨。广弘城相关负责人表示，新“国五条”对于本市改善住房需求的影响要大于刚需的影响，从近半个月的市场购买来看，140平米以上的大套房源比100平米的户型要好卖的多。盛世钱塘的负责人也从项目销售情况入手分析当前市场形势，在他看来，还是“非常乐观”。

      “限价政策”将遏制房价过快增长，房价大幅度反弹的可能性较小；土地市场溢价率频出，楼市开发成本增大，降价空间缩小导致整体趋于稳定。而调控政策仍采取差别化信贷政策，满足合理购房需求；限购政策的持续，市场以刚需为主导，增加大中小型商品房供应量，因此会导致成交量小幅上涨。而对于二手房市场则因有效房源不断消化，优质房源稀缺，限购政策的持续，使得部分需求仍被抑制，总体来看会“量稳价涨”。而商业地产的同质化竞争会加剧，供求关系失衡，供应量走高，成交量趋稳，成交均价下滑。在他看来，2013年价格将温和回升，成交量也将继续活跃。

      业务受理量较去年同期翻了一番

      3月14日上午9时许，记者来到市政务大厅，在大门外便看到车辆已停满了大院。在大厅外，往来办证的市民络绎不绝，复印证件的窗口更是排起了长队。在一楼房产局办证大厅里，每个窗口前都挤满了市民。

      记者尝试挤进了大厅，在人潮中摸索着前行。为了节约时间，有的市民干脆直接在地上整理材料，记者的耳边不时能听到“交税、办证”等字眼。“今天来还算是人少的了，要是放在前几天，你不早来，根本挤不进去！”一位大厅办证人员告诉记者，目前来窗口办理二手房交易的市民居多，办理商品房业务的非常少，平均每个窗口要接待200人以上。据了解，今年1、2月份以办理商品房业务的市民居多，平均每个窗口也仅有20件左右。但进入3月以后，6个窗口办理量猛增至180件，3月7日及随后的几天更是突破了200件。据统计，今年年初至3月14日，共办理业务6242件，月平均办理业务2497件，相较于去年同期增长了6成左右。进入3月以来，房产局各窗口共办理业务1970件，比去年同期几乎翻了一番，其中，办理二手房过户业务的占总量的85%。

      “办一个二手房业务耗费的时间可以办3个商品房业务！”一位经办人员告诉记者，为了应对激增的办证人群，市房地产管理部门在每个受理窗口增加了一名工作人员，同时加大了咨询服务台的受理能力，指导前来办理业务的市民及时补齐相关的证件，节约办证的成本和时间。同时，采取发号制，按秩序办理各项业务。对于在办理业务中遇到的疑难问题，采取特事特办，集中进行受理。

      省社科院专家：2013年房价将温和回升

      3月13日，由市房产协会和淮南日报社共同举办的2013春季房地产政策与发展研讨会在淮举行，研讨会特邀省社科院文化与哲学研究所副所长、经济研究员孔令刚就国家推行新“国五条”政策的背景、影响与趋势，进行了深入地剖析。他认为，在安徽省内，合肥和芜湖可能会被纳入房产税试点城市，但淮南被纳入房产税试点城市的机会较小。

      新“国五条”基本可概括为：完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，以及加强市场监管，用“限价”、“限购”、“限贷”、“房产税”调控的四大法宝，来稳定房价，抑制投机投资性购房。

      孔令刚认为，“限价政策”只是政策制定者稳定房价的一种行政手段，其效果只是防止房价过快增长，让更多的购房者实现购房愿望。而限购政策对投资及投机性需求起到一定抑制作用，改变市场供需关系；实施差别化政策旨在保证合理的购房需求，提高二套房的贷款门槛，对投资性需求起到抑制作用；明确扩大房产税信号，但扩大范围未确定，房产税的实施对投资者的心理造成一定压力。然而，目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差别化信贷政策的实施能刺激首置客户的释放，利于楼市的发展；房产税只是一个信号，具体细则有待商榷，同时房产税对市场影响甚微。对于“房产税”而言，其征收的税率设置如何？什么样的房子可以征税？目前在全省都未出台相应的实施细则，放眼于全国，此项政策也不可能是“一刀切”。

      孔令刚预测，新房市场将“量涨价稳”， 2013年价格上行和下行的空间都趋于缩小。

（记者 李钧 李舒韵 廖凌云 焦孝诚）