住宅维修资金新政出台
老旧小区改造迎来“利好”

与人一样，房屋也有“病了”、“老了”的时候，必须及时进行治疗修缮，而如同人有医保社保，房屋的保障就是住宅专项维修资金。近日，住建部与财政部联合发布了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（以下简称《通知》），鼓励老旧小区利用维修资金对电梯进行更新改造，破解提取维修资金的表决难关，并规定紧急情况下提取维修资金有“快速通道”，维修资金信息更加公开透明。

新政的出台引起了淮南市民的广泛关注，它会给我们的生活带来哪些变化？我们又如何利用新政解决实际问题呢？10月30日，记者就此问题专访了住宅维修资金管理部门，请他们为市民答疑解惑。

鼓励使用维修资金改造电梯

针对老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足的问题，《通知》鼓励业主使用维修资金对长期失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的老旧小区进行更新改造，主要包括房屋本体和配套设施两大方面。同时，维修资金也可用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。考虑到各地实际情况的不同，对于老旧小区及电梯更新改造的具体标准和内容，《通知》授权地方根据实际情况确定。

据淮南市物业专项维修资金管理中心有关负责人介绍，从2002年1月1日起淮南市开始征收住宅专项维修资金，专项维修资金主要用于小区的公共设施维修，不用于单个住户的个人需求方面。不过，由于是从2002年开始征收的，我市在2002年之前建成的小区是不存在专项维修资金的。所以未建立维修资金的老旧小区，一旦公用设施陈旧破损需维修，只能由受益业主自筹资金进行修缮或者由政府财政拨款用于老旧小区改造，解决的过程相对比较繁琐。

多种表决解“双三分之二”难题

在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金，“双三分之二”表决难题（即必须同时满足有2/3人数的业主及2/3面积的业主同意，才能使用维修资金）一直是道难以逾越的坎，《通知》创造性地提出了四种表决方式。但是前提是业主大会在管理规约和业主大会议事规则中要对这些表决方式作出事先约定。

记者在对我市一些老旧小区走访中发现，一些小区在出现如路面破损，高层水压不足，墙皮脱落等问题后，部分生活受到影响的业主想要申请维修资金时，总会有一些业主觉得自己没有影响，不愿意表态，甚至有些业主直接不同意使用维修资金，因此，申请维修资金的表决很难满足“双三分之二”条件，其结果往往造成问题越来越多，影响到小区的整体居住环境。

市物业专项维修资金管理中心有关负责人表示，多种表决方式的出现，从根本上降低了业主大会和业主委员会的决策成本，提高了业主使用维修资金的决策效率，如默认表决，业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数直接计入赞成票，大大加快了表决过程，提高了维修资金使用效率。

使用维修资金有“快速通道”

针对紧急情况下维修资金无法及时拨付使用的问题，《通知》中明确，如果发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。这些情况包括：电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险；其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

如果没有业主委员会、物业服务企业等维修资金申请主体的小区遇到紧急情况又该怎么办？这点记者也咨询了市物业专项维修资金管理中心，据有关负责人介绍，可以由社区居委会提出申请，住建（房地产）部门或者街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。相关管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。

维修资金使用更公开透明

针对业主对维修资金使用透明度的疑虑，《通知》要求各地充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与小区共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决的投票率，保证计票的准确率。

维修资金使用透明度问题一直是广大业主关注的焦点，在贵阳、长沙等多地都曾发生过冒充业主签字，套取维修资金的案件。因此，市物业专项维修资金管理中心有关负责人表示，建立网络平台，架起政府和业主之间的沟通桥梁，方便业主参与小区事务，是一个让资金使用公开透明的好办法。但网络平台的搭建还需要一个过程，大家还得耐心等待一段时间。

（记者 孙鸿）