——写在我市启用“二手房”交易税新系统之际

      近日，田家庵区的杨先生将自己手里的两套二手房出售给了朋友，他分别与两个朋友签订了两套“阴阳合同”，明修栈道，暗度陈仓，私下交易，以此逃避税收。

      近年来，我市房地产市场的活跃和房价的高涨，使得纳税人低报、瞒报存量房，该项的税款流失不可小觑！

      存量房即“二手房”，成交价格逃避税负行为逐渐增多，相当数量的纳税人通过低报成交价格逃避部分税款，降低了实际税负，致使税收政策效果大打折扣。日前，记者从市地税局获悉，市政府为加强存量房交易税收管理，决定从7月1日起启用淮南市存量房交易计税价格申报评估系统，按评估价格核定征收税款。

      “阴阳合同”危及合法权益

      所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。  

      “阴阳合同”的存在降低了纳税税基，减少买卖双方包括营业税、契税、个人所得税等税收支出，房地产交易过程中纳税人低报、瞒报交易价格逃避税负的行为时有发生。

      与此同时，纳税人签订“阴阳合同”虚报成交价格，导致守法纳税者与违法逃税者之间的税负不公平，致使交易双方的合法权益得不到保障。

      电脑评估科学客观

      此次推出“存量房交易计税价格申报评估系统”就是为了尽可能地缩短与实际成交价的差距，打击阴阳合同，合理确定存量房交易计税价格，避免少数纳税人低报成交价格的偷税现象。

      据介绍，存量房评估工作是运用国际上通用的房地产评估方法和估价技术，与计算机技术相结合，在全面调查房地产交易信息的基础上，建立存量房交易计税价格申报评估系统，生成存量房交易计税价格的评估值，以此来比对纳税人申报的存量房交易价格是否真实、合理，对申报价格明显偏低且无正当理由的，依据评估值核定其计税价格。

      具体操作上，评估系统评估核定的是存量房交易的计税价格（计税依据），而不是存量房的实际交易价格。地税机关采取将存量房交易价格评估值下浮20%以内的比率后，再作为判断纳税人申报价格是否偏低的依据。这样，就更贴合客观实际，避免了对纳税人合法权益的损害，减少纳税争议，也易于纳税人接受评估结果。

      办理流程清晰便捷

      纳税人在市区范围内发生存量房交易，应遵循“先税后证”的原则，先向市政务服务中心地税窗口提交存量房交易双方有关交易合同、产权证件、身份证件等资料，由税务部门工作人员审核后，在评估系统中录入交易房产基本信息，生成交易评估价格。
纳税人申报价格不低于评估价格的，即时按照申报价格完税。申报价格低于评估价格的，应进一步确认是否有正当理由，经确认有正当理由的，予以认可，无正当理由的，对系统生成的评估价格无争议的，按评估价格发出《存量房计税价格通知书》，即时办理并完税；出现价格争议，税务机关将转入价格争议处理程序，争议解决后，按规定办理并完税。

      税收优惠政策覆盖广

      据了解，目前，存量房交易中有下列情形之一的，纳税人可以享受税收优惠政策，契税，自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女；营业税，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税，个人自建自用住房销售时，免征销售不动产营业税；个人所得税，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税；印花税，对个人销售或购买住房暂免征收产权转移书据印花税；土地增值税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

      享受税收优惠政策普通住房面积标准是指地方政府确定并公布的普通住房建筑面积标准。判断该房屋是否符合普通住房标准，原则上应同时满足以下三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。

（记者 刘银昌）